Realitní trh

Je levnější hypotéka, nebo nájem?

Hypotéku na byt, nebo zůstat v pronájmu? Situace se za poslední dva roky změnila hlavně vlivem rostoucí úrokové sazby a zdražování cen bytů. Hypotéky tedy už nejsou tak výhodné jako dříve.
To, co platilo pro realitní trh v roce 2020, je dnes minulost. Loňský turbulentní rok tažený nepříznivými vlivy pandemie koronaviru se projevil a změnil pro Čechy dlouho zažitou definici bydlení, tedy bydlení ve svém. Podle krajského srovnání průměrných měsíčních hypotečních splátek a cen nájmů se totiž v současných podmínkách z hlediska měsíčních výdajů spíše vyplatí žít v pronajatém bytě než kupovat vlastní. V zemi, kde dosud přibližně osmdesát procent Čechů žije ve vlastním, mohou být data signálem mířícím k postupné přeměně zavedených pravidel, jež tento poměr změní.
Při výpočtu jsme vycházeli z nejčastějšího typu hypotéky a dat z realitního portálu Sreality. Jednotlivé případy se tedy mohou samozřejmě lišit. Postup je popsán v metodice výpočtu níže.

Průměrná měsíční hypoteční splátka při 25leté době splatnosti hypotéky na byt o 60 metrech čtverečních vychází o 5 249 korun dráž než pronájem obdobného bytu. Ještě v roce 2020 byla přitom situace opačná. Měsíční splátka hypotéky byla o 2 241 korun levnější. Ukázala to v březnu 2020 analýza společnosti Wüstenrot.

Hlavním důvodem je růst úrokových sazeb hypoték a cen nemovitostí. „Minulý rok byl v oblasti úrokových sazeb naprosto ojedinělým. V lednu jsme začínali na sazbě 1,94 % a naopak prosinec končil s průměrnou úrokovou sazbou 2,99 %. To je rozdíl přes jeden procentní bod a to lze považovat za rekord na hypotečním trhu,“ řekl hypoteční analytik Fincentrum & Swiss Life Select Jiří Sýkora.

Sazby hypoték, které pak banky reálně nabízejí klientům, se přitom v prosinci už pohybovaly v průměru kolem čtyř procent a letos podle analytika dále porostou.„V letošním roce se dá očekávat další nárůst hypotečních úrokových sazeb. Náš odhad je, že by se sazby měly pohybovat okolo 6 %. Co se týká cen nemovitostí, tak bohužel nevidíme jediný důvod, proč by měly začít klesat. Hlavním důvodem takto vysokých cen je pomalá bytová výstavba, která bohužel nadále přetrvává. Nicméně s ohledem na pokles poptávky by se snad dala očekávat stagnace cen nemovitostí,“ okomentoval možný vývoj na trhu analytik.

Zdražení o tisíce korun

Největší rozdíl mezi měsíční splátkou hypotéky a cenou nájmu bytu vychází v hlavním městě. Za průměrný šedesátimetrový byt Pražan zaplatí podle dat realitního portálu Sreality na nájmu 17 640 korun. Hypoteční splátka, která je kalkulována s osmdesátiprocentní jistinou, aktuální úrokovou sazbou, kterou ve svém reprezentativním příkladu nabízí Hypoteční banka, největší poskytovatel hypotečních úvěrů na českém trhu, a splatností úvěru 25 let, se vyšplhá na 31 621 korun měsíčně. Rozdíl těchto dvou měsíčních výdajů tak dosahuje 13 981 korun (cenu bytů můžete najít v grafu – Kde se vyplatí jít do nájmu a kde si vzít hypotéku).

Praha ale v tomto případě tvoří z určitého pohledu výjimku. Propast mezi hypoteční splátkou a cenou pronájmu zde netvoří jen růst úrokových sazeb a vysoký růst cen nemovitostí, ale i vývoj na trhu s nájemními byty. Během pandemie se v hlavním městě ceny nájmů výrazně propadly. V posledních měsících se sice postupně vrací na předcovidové úrovně, přesto je kvůli nečekanému výkyvu rozdíl vyšší než v ostatních lokalitách Česka.

„Největší vliv na pražský trh s nájmy neměl vůbec souvislost s vývojem realitního trhu, ale se situací kolem covidu-19. Tisíce bytů, které byly používány na krátkodobý pronájem, neměly své zákazníky. Proto je majitelé dali na trh k dlouhodobému pronájmu, což výrazně ovlivnilo ceny nájmů směrem dolů. Nyní se trh pomalu vrací na předpandemickou úroveň,“ vysvětlil Tomáš Hejda, tiskový mluvčí sítě realitních kanceláří Remax.
Na pomyslném druhém a třetím místě z pohledu největšího rozdílu mezi měsíční splátkou hypotéky a výdajem na pronájem bytu stojí Královéhradecký a Jihočeský kraj.

Drahá hypotéka odradí kupce

Podle šéfa realitního portálu Bezrealitky Hendrika Meyera to budou právě vysoké úrokové sazby na hypotéky, které sehrají v očekávaném nárůstu poptávky po nájemním bydlení hlavní úlohu.

„Rekordní množství lidí zamíří do nájmů bez vyhlídky na nákup vlastního bydlenív lokalitě, kterou preferují. To vytvoří tlak na zcela nová pravidla i cenové hladiny na nájemním trhu. Další desítky tisíc domácností pak odejdou z velkých měst do vzdálenějších regionů s vyhlídkou, že pracovat budou především z domova,“ řekl Meyer pro SZ Byznys.

Investiční byt? Jen pokud máte ušetřené miliony

Vzhledem k rostoucím úrokovým sazbám hypoték a dramatickému růstu cen, který bylo možné sledovat na realitním trhu v loňském roce, se pro řadu lidí vzdaluje nejen vidina vlastnického bydlení, ale také možnost investovat prostředky do nemovitosti, která by úspory uchránila před rostoucí inflací a dost možná by jim je naopak pomohla zhodnotit. Čísla totiž jasně napovídají, že koupit dnes nemovitost, pronajmout ji a čekat, že z výše nájemného vlastník zaplatí splátku, nebo dokonce vydělá, už není běžnou realitou.
„Čistě v porovnání měsíční splátky a výše nájemného v jednotlivých krajích zde existují velké rozdíly a v posledních měsících se tyto nůžky ještě více otevřely. Pokud dříve lidé uvažovali, že si koupí nemovitost, tu budou pronajímat a nájem jim hypotéku bude splácet, tak nyní již tyto kalkulace ve většině případů nevycházejí,“ dodal v závěru Luboš Svačina, tiskový mluvčí Golem Finance.
zdroj: Seznam Zprávy