Ceny nájemního bydlení v posledních měsících výrazně rostou. Do již tak napjatého rozpočtu mnohých nájemců mohou zasáhnout i výdaje za nevyhnutelné opravy a úpravy v bytech. Zákon i příslušné vládní opatření řeší povinnosti nájemců a pronajímatelů stejně tak finanční stránku, resp. kdo co platí.
Češi jsou v Evropě téměř premianty v pořizování vlastního bydlení, ovšem dle posledních dat se karta obrací a kvůli rostoucím cenám nemovitostí i stále dražším hypotékám se mnozí svých snů o vlastním bytě či domě museli vzdát. Alternativou se tak pro ně stává nájemní bydlení. Nicméně poptávka po něm žene ceny nájmů vzhůru.
Ceny nájmů rostou
Vyšší ceny pociťují i současní nájemci, kteří v pronajatém bytě se smlouvami na dobu určitou bydlí delší dobu. Pronajímatelé jim po ukončení smluvního období ve valné většině případů nájemné na další období navyšují. A nejedná se jen o symbolické částky.
Například v Praze musí nájemci magistrátních bytů počítat až s několikanásobným navýšením nájemného, kdy za metr čtvereční bytů v širším centru lidé zaplatí 164 korun, v ostatních lokalitách pak 132 korun. Ovšem ani tyto částky nejsou konečné, mnozí nájemci po doložení výše příjmu své domácnosti obdrželi navýšení nájemného na 220 korun za metr čtvereční.
Nájemné v městských bytech výrazně navyšuje i řada měst po celé ČR.
Na opravy už nezbývá
Není tedy divu, že nájemci se už hodně rozmýšlejí, zda se na vlastní pěst i vlastní náklady pustí do některých oprav a úprav bydlení, jak mnozí dosud činili.
„V nájemním bytě bydlím s rodinou již přes osm let. Máme sjednanou smlouvu na dobu určitou a od června budeme platit za nájem dvakrát tolik. Dosud jsme si všechny opravy v bytě řešili i platili sami. Ovšem po výrazném navýšení nájmu si to už nebudeme moci dovolit,” řekl Právu pětatřicetiletý Milan, který bydlí v pražském magistrátním bytě.
Údržbu a opravy řeší zákon
Údržba a opravy v nájemních bytech jsou ošetřeny jak v občanském zákoníku, tak ve speciálním vládním nařízení (nařízení vlády č. 308/2015 Sb.).
Z § 2257 občanského zákoníku vyplývá, že pronajímatel je po dobu nájmu povinen udržovat byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce pak provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.
Vládní nařízení v § 4 konkrétně specifikuje, co zajišťuje a platí nájemce a co pronajímatel. Obsahuje podrobný výčet konkrétních oprav, výměn či revizí a dále finanční limit pro každou opravu či opravy celkově.
Finanční limit u drobných oprav
Nájemce pochopitelně může v bytě provést i další drobnou opravu či výměnu některých předmětů, které nejsou zahrnuty ve výčtu § 4 nařízení vlády. V takovém případě ji pak musí uhradit ze svého, pokud celková částka za jednu opravu nepřesáhne 1000 korun.
V případě, že je na téže věci nutné provést několik oprav, které spolu souvisejí a navazují na sebe i časově, rozhodne o tom, zda budou hrazeny nájemcem, nebo pronajímatelem, součet plateb. Do limitu 1000 Kč se ale nepočítají výdaje na dopravu a jiné náklady s opravou spojené. Zaplatit je tedy musí nájemce.
Pokud součet nákladů za drobné opravy v daném kalendářním roce přesáhne částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další opravy se v tomto roce již nepovažují za drobné opravy.
V případě bytu velikosti 60 m2 se za drobné opravy považují opravy s ročním souhrnem nákladů do šesti tisíc korun. Vše, co bude za opravy uhrazeno nad tuto částku, už zaplatí pronajímatel.
Na závadu vždy upozorněte pronajímatele
V případě, že v pronajatém bytě zjistíte jinou než drobnou závadu, kterou je třeba okamžitě odstranit, je vaší povinností na ni ihned upozornit pronajímatele.
„Pronajímatel by pak měl vadu v přiměřené době odstranit. Pokud tak neučiní, může ji odstranit nájemce a po pronajímateli následně požadovat proplacení úhrady anebo slevu z nájemného. To ale pouze za předpokladu, že majiteli vše včas ohlásil,“ upozornil právník Štěpán Smoleja ze společnosti UlovDomov.cz.
Nezapomeňte na předávací protokol
Dobře sepsaný předávací protokol dokáže ochránit práva nájemce, ale i pronajímatele, a to nejen v případě údržby a oprav v daném bytě. Především by měl obsahovat soupis veškerého vybavení bytu, které vlastník bytu přenechává nájemci k užívání, a to ideálně i s fotografiemi.
„Vybavení domácnosti a stav, ve kterém je byt předán nájemci, by měl být zanesen také do nájemní smlouvy, v níž si obě strany zároveň mohou ustanovit, kdo a za jakých podmínek bude hradit jakou opravu anebo výměnu,“ doplnil Smoleja.
Ovšem jak upozorňuje spotřebitelská organizace dTest: „Dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem, typicky jako součást nájemní smlouvy, sice může rozdělit péči o byt i jinak, nesmí však uložit nájemci více povinností než právní předpisy.”
| Běžná údržba a drobné úpravy |
| Do běžné údržby spadá zejména úklid a čištění bytu včetně jeho zařízení a vybavení. Nájemce by měl zařízení udržovat a pravidelně kontrolovat jeho funkčnost. To se týká například kontroly radiátorů, kotlů a bojlerů, ale také vodovodních baterií. |
| Nájemce si běžně platí také částečnou výmalbu, tapetování a opravu omítek a čištění obkladů stěn, podlah a podlahových krytin a zanesených odpadů. |
| Drobné opravy v kontextu nájemního bydlení jsou definovány jako opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, které spadá do vlastnictví pronajímatele. Výčet drobných oprav vymezuje § 4 nařízení vlády č. 308/2015 Sb., a to ze dvou pohledů – na základě věcného vymezení a podle výše nákladů. |
| Mezi věcně vymezené drobné opravy patří např. výměny prahů a lišt nebo elektrického zámku, opravy částí dveří a oken, jejich součástí, rolet, žaluzií, klik a kování, jestliže zasahují do vnitřního prostoru bytu, opravy vodovodních výtoků a zápachových uzávěrek, digestoří, umyvadel, dřezů, kuchyňských linek, klimatizace, satelitů, domácích telefonů apod. |
Podlahovou plochou bytu se pro účely vládního nařízení rozumí součet podlahových ploch bytu a všech prostorů, které jsou s bytem užívány, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.
