Kdo chce bydlet hned, koupí si existující nemovitost. Při čtení kupní smlouvy s klidem přejde větu, že se „…seznámil s právním i faktickým stavem nemovitosti a nemá proti němu výhrad“, nebo že „kupuje dům, jak stojí a leží“. Podepíše. Co doopravdy koupil, se zpravidla dozví, až když začne dům rekonstruovat. Jak postupovat lépe? Ptáme se právníka.
Z mých zkušeností bych řekl, že většina kupujících omezí předkupní prověrku domu na zjištění, jestli prodávající figuruje v katastru jako vlastník a zdali dům vypadá „jakžtakž“ v pořádku. Nechají se ukolébat pocitem, že právní věci zajišťuje realitka a technický stav prověřil odhadce banky poskytující úvěr.
Kupující by si ovšem měli uvědomit, že řadě realitek i bankovních odhadců je lhostejné, jestli má dům nějaké skryté vady, které prodraží rekonstrukci třeba o desítky procent. Kupujícímu to ovšem jedno nebude, protože mu vznikne vícenáklad ve statisících i milionech.
Jaké vady se vyskytují u starých domů?
Jaké vady se nejčastěji vyskytují u starých nemovitostí? V mé praxi narážím hlavně na nepovolené stavební úpravy a technické poruchy způsobené vlhkostí, nebo špatnou statikou.
Příkladem nepovolené stavební úpravy může být načerno zobytněné podkroví. Někteří majitelé však zajdou v rámci „úprav“ tak daleko, že odstraní prakticky celý dům. Zbude třeba jen základová deska a dvě obvodové stěny. V takovém případě ovšem původní dům z právního hlediska zaniknul a na pozemku stojí nepovolená novostavba. Někdy ji lze poznat již podle toho, že její půdorys na ortofotomapě katastrálního úřadu nesedí s půdorysem zakresleným v katastrální mapě.
Chybějící legalizace stavby nebo její části je právní vadou, kterou lze odstranit dodatečným povolením stavby. Je to práce zejména pro projektanta, který přenese skutečný stav domu do výkresů a vyjedná na úřadech povolení. Pozor, ne všechny černé stavby či úpravy lze dodatečně legalizovat. Například pokud si majitel rozšířil zastavěnou plochu nad limit stanovený územním plánem (např. 30 % z celkové plochy pozemku), nelze dodatečné povolení vydat. Řešením je další přestavbou, tentokrát povolenou, „smrštit“ půdorys zpět do přípustných mezí nebo usilovat o změnu územního plánu. Jinak dům zůstane trvale za hranou zákona se všemi riziky včetně potenciální povinnosti odstranění stavby.
Technické vady, s nimiž se setkávám, jsou většinou zkušenému oku patrné na první pohled. Záludnost spočívá v tom, že bývá vidět jen „špička ledovce“. Skutečný rozsah vad se zjistí až při důkladnější prohlídce, která může vyžadovat i destruktivní sondy.
Závady se projevily po nastěhování. Co teď?
Co může kupující dělat, když už dům koupil, nastěhoval se a začíná objevovat technické závady? Většina majitelů si v prvním kroku pozve řemeslníka, aby nacenil opravu. To má smysl u menších, jasně ohraničených vad za desítky tisíc. U rozsáhlejších problémů už má smysl investovat do služeb soudního znalce a advokáta, jejichž cena začíná právě na nižších desítkách tisíc za jeden případ. Bez znaleckého posouzení se kupující nesmí pouštět do oprav, protože pak by nebyl schopen prokázat původní rozsah vad.
Znalec dům prohlédne a společně s advokátem stanoví, zdali zjištěné vady představují porušení kupní smlouvy. Nemusí to tak být automaticky. Chatrný či dožilý stav konstrukcí není porušením smlouvy, pokud odpovídá stáří budovy a informacím, které kupující obdržel před podpisem smlouvy.
Prodávající i makléř mají informovat pravdivě a kompletně
Prodávající by tedy měl zájemce o koupi informovat ještě před uzavřením smlouvy o tom, kdy byl dům postaven, jak byl upravován a udržován. Informování musí být průkazné, například tím, že mu zájemce písemně potvrdí převzetí projektové dokumentace domu. Je třeba si uvědomit, že prodávající nese objektivní odpovědnost za stav domu. Odpovídá tedy i za vady, které nezpůsobil, nebo o nich dokonce neví. Chce-li se vyhnout riziku reklamací, měl by nastavit očekávání kupujícího co nejníže.
Někteří realitní makléři naopak v zájmu urychlení prodeje kvalitu domu nadsazují. Například tím, že starou budovu po rekonstrukci prezentují jako „novostavbu“. Tím však prokazují prodávajícímu medvědí službu, navíc mohou v důsledku porušení zákonné informační povinnosti vyvolat odpovědnost i na své straně.
Pokud totiž dům na oko vypadá jako novostavba, má kupující právo očekávat, že bude splňovat standardy na novostavby kladené. Není jeho povinností dělat si před koupí sondy do zdí, nebo se vyptávat starousedlíků, kdy byl dům doopravdy postaven.
Není splněno očekávají kupujícího? Lze žádat slevu i dodatečně
Klíčové je tedy legitimní očekávání kupujícího. Pokud po koupi zjistí, že dům taková očekávání nesplňuje, může oprávněně reklamovat vadu. Za prokazatelnou reklamaci se považuje dopis do datové schránky nebo klasický dopis doručený poštou na dodejku. Nikoli však e-mail nebo sms. V reklamaci by měl uvést, zdali požaduje odstranění vady nebo slevu. Pozor, tuto volbu nemůže později jednostranně měnit. Praktičtější je sleva, protože prodávající většinou není schopen, ani ochoten, zajistit kvalitní odstranění vady.
Pokud se strany na slevě nedohodnou, může kupující dát věc k soudu. U skrytých vad staveb to může učinit ještě pět let po koupi. Musí však být schopen prokázat, že vady byly na domě přítomny již v době koupě. Nemůže takto reklamovat vady, které vznikly později v důsledku dalšího chátrání stavby.
Prodávající má trestní odpovědnost. Může se dopustit podvodu
V extrémních případech, kdy vady brání užívání stavby (riziko zhroucení, požáru, udušení, či zákaz užívání), lze uvažovat i o trestní odpovědnosti prodávajícího a podat trestní oznámení pro podvod. V takto výjimečných případech lze očekávat, že prodávající přistoupí na zrušení smlouvy a vrátí celou kupní cenu kupujícímu. V méně extrémních případech, kde nejde „o život“ nebo o nemožnost užívání domu, ale „jen o peníze“, nebude trestní cesta efektivní. Sleva se pak vymáhá u civilního soudu, kde vše často končí kompromisem.
Při koupi domu tedy platí víc, než kde jinde přísloví dvakrát měř a jednou řež.
zdroj: ESTAV.cz
